| 改革时代的地产新力量 2013博鳌房地产论坛
时间：2013年8月14日 地点：三亚海棠湾喜来登度假酒店 主持人（男）：尊敬的各位来宾。 主持人（女）：亲爱的朋友们，大家早上好！欢迎大家来到2013博鳌房地产论坛现场。 走过十三载，博鳌房地产论坛已成长为中国房地产行业的一面旗帜，这是我们共有的平台，由我们共同创造，今天我们一起庆祝博鳌房地产论坛成功举办十三年。 主持人（男）：十三年来，博鳌房地产论坛见证了行业春风得意的黄金十年，也经历了三年的严厉调控，房地产行业迎来了一个新的“改革时代”。改革，是中国经济发展大势所趋，也是新一届中央政府的使命所在。在既稳增长又调结构的背景下，在避免经济大起大落“上限和下限”之间，房地产行业展现新的力量。 主持人（女）：新的力量蕴含多重方面的内容，体现的是房地产行业的新思路、新图景。如果说房地产行业最具活力的一面，那就是行业内新力量的流转。围绕大会主题“改革时代的地产新力量”，遵从博鳌房地产论坛思想精神，我们继续寻找那些可以推动新时期房地产行业向前发展的新面孔、新声音及内在多元素的新力量。这就是博鳌房地产论坛，就像最近海南的天气一样，台风过境，一如行业政策形势，让我们感受到了风雨将至的不明朗，也使得本届论坛受到影响，但我们终于还是成功相聚于此，这也许将帮助我们看到中国房地产行业沐浴着风雨的崭新未来。 主持人（男）：下面，请允许我们代表主办方观点地产新媒体，联合主办方每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报、时代周报，再一次欢迎各位朋友的到来，谢谢大家。 主持人（女）：接下来，我们介绍一下出席本次论坛的嘉宾，他们是： 三亚市委副书记、市人民政府市长 王勇先生 中国房地产业协会副会长 朱中一先生 著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长 陈淮先生 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生 住建部政策研究中心主任 秦虹女士 北京金隅股份有限公司董事长 蒋卫平先生 首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生 华远地产股份有限公司董事长 任志强先生 金地（集团）股份有限公司董事长 凌克先生 路劲地产集团董事局主席 单伟豹先生 五矿建设有限公司董事总经理 何剑波先生 广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生 黑龙江房地产协会会长 张永刚先生 中锐地产集团董事长、总裁 钱建蓉先生 宝龙集团总裁 许华芳先生 莱蒙国际集团有限公司执行董事 王天也先生 金融街控股股份有限公司副总经理 王志刚先生 连云港市连云新城开发建设指挥部指挥长、江苏金海投资集团董事长 陈书军先生 西安立丰集团董事长 颜明先生 方兴地产(中国)有限公司副总经理 张志超先生 卓越置业集团有限公司执行总裁 张远先生 富力地产集团副总经理兼海南区域董事长 赵沨先生 金科地产集团股份有限公司副总裁 李战洪先生 新城控股集团有限公司常务副总裁 欧阳捷先生 中天城投集团股份有限公司执行副总裁 李俊先生 每日经济新闻执行总经理 冯明先生 华夏时报副总编辑 笔夫先生 时代周报运营中心副总经理 秦红艳女士 观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士 此外，著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松先生；著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生；瑞银证券董事总经理、瑞银投资银行中国区主席赵驹先生；瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬先生正在赶来的途中，他们也将为我们奉上精彩的演讲与对话。我们也非常期待和欢迎以上几位嘉宾的到来。 主持人（男）：谢谢所有嘉宾和朋友，并预祝我们的博鳌房地产论坛圆满成功。同时在这里也请允许我代表论坛主办方，感谢2013博鳌房地产论坛的合作伙伴们，他们是：山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、江苏连云新城、莱蒙国际、德国高仪、星月门业、聚晖电子、古猿人集团、华誉景观、歌斐资产、香水湾1号、钻石海岸、三磊设计、思凯来国际。 主持人（女）：再一次欢迎各位朋友的到来！2013博鳌房地产论坛因你们而更加精彩。 主持人（男）：接下来，我们将请出本次论坛的致辞嘉宾。首先有请三亚市委副书记、市人民政府市长王勇先生为我们致辞，有请王市长。 王勇：尊敬的各位来宾、各位朋友，今天，2013博鳌房地产论坛在三亚隆重开幕，对于三亚来说也是一件大喜事，也是一件盛事，借此机会，我谨代表三亚市委、市人民政府对本次论坛的举办表示衷心的祝贺，对各位的到来表示热烈的欢迎，欢迎大家来三亚避暑。相对于每年冬季的旅游旺季而言，三亚的夏季本来是一个旅游的淡季，但是今年三亚的夏季也淡季不淡，我们的旅游形势也是非常好，上个月我们的酒店开房率达到了48%，8月份至今，我们的开房率超过了50%，比起冬天来说，当然还差了不少，但是我们确实也按照三亚的旅游市场淡季不淡、旺季不乱的目标在继续努力，也收到了很好的效果，也是天公做美的结果。正是因为三亚的生态环境，不仅仅是四季花开、椰风海韵，而且冬无严寒、夏无酷暑，也带来了我们房地产形势的见好。三亚房地产的市场也在不断地提升，同样，这种形势也给三亚的经济发展、财政收入带来了利好。近年来，特别是国际旅游岛政策实施以来，我们在旅游的发展、房地产的发展方面，三亚也收到了非常好的效益。 去年，我市房地产的增加值在全市GDP当中所占的比例为27%，提供的地方税收在地方公共财政收入当中所占的比例为55%。近年来，房地产的市场调控力度在加大，对三亚的房地产业带来了一定的影响，但也成为促进三亚产业结构调整的契机，从长远来看，三亚独特的气候资源和良好的生态环境决定了三亚房地产业的发展潜力和前景。但是，如何提升三亚优势资源的利用率，为城市发展带来更高效、更长远的益处，这是三亚关注、思考的重点，尤其是市委、市政府在认真思考的重点。 近年来，特别是海南国际旅游岛建设启动以来，三亚加强了土地资源的管控，积极引进有实力的国内外企业，寻求稀缺资源与实力资本的最佳结合，促进旅游产业和房地产业的良性互动。大力发展休闲度假性房地产，产品结构不断完善，品质不断提升。2012年，我市旅游房地产的投资在整个房地产开发投资中所占的比例从2008年的26.6%上升到了34.4%。目前，我市产权式酒店和酒店式公寓项目已经超过了50个，投入运营的超过了30家，与此同时，我们进一步加快了城市基础设施和配套服务设施的建设，包括海棠湾国际购物中心将在年底试营业，槟榔河旅游商业街等项目在加快推进。根据市民、游客的要求、建议和意见，我们还在努力提升城市管理水平和市场的监管水平。应该说，三亚居住、娱乐、消费环境都在逐渐的完善，城市生活也将变得更加舒适，这为房地产的前景也带来了利好的消息。在三亚的发展蓝图中，我们不仅要打造中外游客的度假天堂，还要打造三亚人民的幸福家园，围绕这一目标，近年来，我们全力推进保障性安居工程建设，特别是在土地资源非常紧张的情况下，我们在市区内交通便利的地方优先安置了一批保障性住房的用地，2008年至今，我市通过集中建设、分散建设、定向代建、企业配建和单位自建等多种方式，共建设廉租房、经济适用房、公租房、棚户区改造安置房等各类保障性住房27000多套，其中已经竣工入住的9800多套。此外，还完成了5700余户农村的危房改造，在未来的发展当中，我们将继续致力于构建分层次、多渠道的住房保障体系，为三亚市民和外来创业者提供更加完善的住房保障。在此基础上，我们认真贯彻国家的调控政策，积极引导企业优化房地产内部结构，控制普通商品住宅的开发，大力发展以度假酒店、主题酒店、休闲疗养度假区为代表的经营性房地产，培育和配套发展商业、商务办公、文化教育等产业型的地产。现代服务业是三亚发展战略中的重点，像当年我们通过旅游地产带动房地产业一样，如今我们将充分利用三亚在房地产方面的吸引力，充分发挥房产资源的载体作用，促进房地产与总部经济、金融产业、智慧和文化创意产业的结合，带动现代服务业，特别是高增值产业的发展，同时，让房地产项目能够持续的发挥效益。近年来，阳光人寿保险总部、国开行三亚分行、亚洲金融合作联盟等企业和机构的入住，财经国际论坛、国际数学论坛等项目的推进，以及位于三亚西部新城的创意产业园南山港、南海资源开发服务基地等项目的建设，已经为我们开启了产业融合式发展的新征程。作为国内房地产业规格最高、规模最大的年度盛会之一，本届论坛的举办，为业界提供了一次难得的思考、交流的机会，三亚希望能够借此机会与各路精英广泛交流、开拓眼界，也希望大家对三亚房地产业和经济发展提出宝贵的意见和建议。 最后，衷心预祝本届论坛取得圆满成功，祝各位朋友在三亚度过一段美好的时光，谢谢大家。 主持人（女）：感谢王勇市长非常详细、实际又不失幽默的致辞，让我们了解了三亚近几年房地产业的发展，我们也感谢三亚市委市政府对本届论坛的支持。有请本次论坛主办方观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士致辞。 陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾、各位媒体朋友，上午好！ 十三年，博鳌房地产论坛见证了中国房地产行业的风风雨雨, 就像昨天的台风对于海南来说只是擦肩而过，但是已经使得我们嘉宾乘坐的26个航班延误或者取消， 导致近200人无法抵达现场, 包括今日上午有演讲及对话的陈启宗、蔡洪平先生等。 博鳌论坛十三年期间，一批房企快速发展成为千亿、百亿级企业，成为行业巨头；进入2013年，正在逐步掀起的城镇化热潮或许将带给一次行业全新的调整机会，也许是现在已经成功的企业，也许是更多不为人熟知的企业也许就是在座的各位，它们会以新的生产方式、新的商业模式、新的产品、新的组织形态超越目前的巨头成为未来的行业翘楚。它们就是行业的"新力量"！ 每一份参与都可以提振一个行业的信心，所以我要感谢今天所有出席2013博鳌房地产论坛的与会领导及企业来宾、媒体朋友，包括一大批央企、国企、上市企业、民营企业精英们，我们希望在座的各位可以给行业带来比较正面和积极的影响。无论是个人还是企业都可以弥久恒新，都可以成为不被淘汰的"新力量"，都可以成为行业记录的骄傲。 最后，再次感谢支持论坛的莱蒙国际、山东文登政府、双岛湾科技城、江苏连云新城及德国高仪，因为你们，论坛将更加丰富、更加精彩！ 谢谢大家，让我们预祝2013博鳌房地产论坛圆满成功！ 主持人（女）：谢谢陈诗涛女士的致辞，2013年的中国房地产业也仍然面临着发展和平衡的可持续的未来，在新形势下，我们需要新的思维，就像陈诗涛女士所说，我们需要听到更多的新的声音，需要寻找到更多的正能量。就像本届论坛的主题改革时代的地产新力量一样，接下来我们就围绕着这一主题来进行今天上午的论坛。 下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸的邀请到：中国房地产业协会副会长 朱中一先生；中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生；首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生；华远地产股份有限公司董事长 任志强先生。等演讲嘉宾为我们奉献精彩演讲。此外，上午大会还安排了本届博鳌房地产论坛的重头戏“博鳌铿锵行主题讨论”，以及第一场“地产精英 博鳌论剑”。 首先我们有请中国房地产业协会副会长朱中一先生为本次大会致辞并做主旨演讲。他演讲的题目是：积极稳妥地推进以人为核心的城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。有请朱中一先生。 朱中一：尊敬的各位领导、各位嘉宾、各位同仁、新闻界的各位朋友大家好。刚才三亚市的王市长、主办单位和联合主办单位的领导都做了精彩的致辞，我作为应邀参会的嘉宾和协会的负责人感到本次论坛内容丰富、演讲嘉宾层次高，所研究的问题都是业内关心的问题。希望各位同仁能珍惜机会，聆听专家和企业家们的演讲和观点碰撞，并加强与会人员的交流。通过会议，既能吸取会议当中的营养，又能增进新老朋友的友谊，以便今后共同为我们行业的平稳、健康发展做出更大的贡献。 我发言的题目是“积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产业的平稳健康发展”。大家都知道，这两句话是7月30号中央政治局会议在分析研究上半年经济形势和下半年经济工作时明确提出的两句话，鉴于国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计可能还要三个月左右的时间才能逐步的清晰和大家见面。当前不少人对下一步房地产市场的走向感到迷茫，说实在的，我本人也不十分有把握。在此，仅根据自己的学习体会，把积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化、促进房地产业平稳健康发展谈点看法，供各位参考，我主要谈三方面的意见： 一、强调积极稳妥地推进以人为核心的新型城镇化，是对粗放式城镇化发展模式的转型，必须要有一系列制度创新做保证。 改革开放以来，我国的城镇化率以年均提高1.02个百分点的速度快速发展，对拉动经济快速增长、提升城镇综合服务能力、改善人居环境发挥了重要的作用。但同时也要看到，一些地方城镇用地粗放低效，土地城镇化快于人口城镇化，农业转移人口市民化进程滞后；一些地方在城镇化推进中，比较注重城市的建设或过度依赖房地产业，对实体经济和相关产业的发展重视不够；一些地方重视经济发展、轻环境保护，重城市建设，轻管理服务，重地上建设，轻地下管网建设与维修等问题比较突出，造成交通拥堵、空气污染、地下管网排水不畅等“城市病”日益突出。随着我国城镇化的持续推进而资源环境等制约因素加剧，过去那种主要靠高投入、高消耗、高排放的粗放型城镇化模式必须转型，必须坚持走以人为本、集约高效、绿色智能、四化四步的新型城镇化道路，或者说是以人为核心的新型城镇化道路。 推进以人为核心的城镇化， 涉及到户籍制度、土地管理制度、城镇投融资制度、基本公共服务制度和住房制度等一系列改革，需要在做好顶层设计的前提下积极稳妥地推进。我们既要看到推进以人为核心的新型城镇化的艰难性，又要看到如果延续过去粗放型的老路，中国的经济、城市建设和房地产业将难以持续健康发展。所以，我们必须要朝新型城镇化方向转型而不能重走老路。当前，要谨防一些地方在中央政府“稳增长”基调下，为拉抬本地原本不低的经济指标而再次“保增长”，却忽视了经济的转型和结构调整；及一些地方土地市场“高烧”不退而影响市场预期等情况。 二、推进以人为核心的新型城镇化对房地产业的要求。 城镇化与房地产关系密切。房地产业是城镇化的重要载体，城镇化为房地产业的发展提供了很大的空间。但两者只有按其自身的规律和百姓的需求推进，才能相互促进，良性互动，最终让最广大的人民群众受益。 那么，推进以人为核心的新型城镇化，对房地产业有哪些需求呢？我个人认为，主要有四点： 1、推进以人为核心的新型城镇化，要求房地产业能科学定位。在过去住房严重短缺和重发展速度的年代，我们往往看重房地产业对拉动经济增长的功能。现在新型城镇化强调以人为本、四化同步、产业带动和产城融合，要求我们的住宅产业真正能真正成为为百姓提供住有所居的重要民生行业，要求非住宅类房地产业能成为为相关产业的转型升级提供配套服务的基础性产业。 2、推进以人为核心的新型城镇化，要求不断完善市场配置和政府保障相结合的住房制度，为百姓实现住有所居服务。通过完善双轨制的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的住房供需格局。大家注意，我这里提的是“价格基本稳定”。在6月26号国家发改委主任徐绍史代表国务院向全国人大常委会的工作报告里头提出的是“房价要与消费能力基本适应”，我感觉有点难，所以我这里用的是“价格基本稳定的住房供需格局”。通过增加普通商品住房及用地的有效供应、抑制投机投资性购房、加强保障性安居工程建设力度及盘活存量、规范二手房市场和租赁市场等措施，认真解决城镇常住人口的合理住房需求。探索城市建设用地增加与农村建设用地减少挂勾，与农民宅基地流转挂勾；允许在集体建设用地上建设公租房，解决农业转移等人口的租房问题。还要认真探索解决与居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑相适应的老年住区体系。 3、推进以人为核心的新型城镇化，就要加快转变城市发展方式和房地产业发展方式，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度。要优化城市空间结构，统筹中心城区改造、棚户区改造、城中村改造和新城区开发，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度，加强城市市政基础设施的配套建设，加强城市内部和城市间交通路网的规划与建设，方便居民出行和生活；要大力开发省地节能环保智能建筑，提高住宅产业化水平，提高住宅等项目的品质、性能、环境等质量和使用寿命，加大绿色建筑和绿色生态城区的建设力度，并创造条件为居民提供良好的物业服务、生活服务、医疗服务和适老化服务等，努力将新建小区建设成绿色生态城区和人性化服务社区。 4、推进以人为核心的新型城镇化，还要积极引导商业地产、旅游地产等非住宅类地产的发展。促进这些地产既能符合集约高效、绿色智能与保护环境的要求，又要为相关产业的发展服务，还能让百姓的生活更加美好。 三、对促进房地产市场平稳健康发展的政策走势判断和建议。 今年前七个月，全国房地产市场总体延续了去年下半年以来的回升态势，部分热点城市商品房成交量和住房价格上涨明显，房地产开发投资保持较高水平，保障性安居工程推进顺利。但一些地方房价上涨的预期较强、 “地王”也频频出现；房地产市场的差异性明显，一些地方供求关系紧张，一些地方的商品住房和商业地产去化压力较大；一些地方在保障房建设资金筹措等方面遇到了困难，也有个别地方将保障房资金挪作他用。为此，本人对房地产市场政策走势和建议如下： 1、当前经济运行总体平稳，而多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。这在国务院的有关通知和央行的通知中已有体现。如在7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调：“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”在7月19日央行宣布放开金融机构贷款利率管理的同时，仍然强调：“为继续严格执行差别化的住房信贷政策，个人住房贷款利率浮动区间暂不做调整。”另外，在新一届政府印发的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，仍将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为今年的一项重要工作。鉴于当前房价、地价上涨的预期不减，我们也建议，对土地供应紧张，地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划要与住房 供应计划挂勾，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。否则，下一步稳定房价的难度更大。要实现6月26号国家发改委主任代表国务院向全国人大报告中提出的实现房价与消费能力基本适应的目标就更难。 2、加快构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产长效机制，我个人认为应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。其中也包括：应继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。 我们同时也要看到，成熟的制度既要借鉴境外的成功经验，又要在本国实践经验的基础上逐步完善。长效机制的设计、完善都有一个过程，并且也是螺旋式上升的。如我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，但这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及到引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。 2012年11月17日，在新一届中央政治局第一次集体学习时，习近平总书记指出：“邓小平同志1992年在视察南方重要谈话中指出：‘恐怕再有三十年的时间，我们才会在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度’。党的十八强调，要把制度建设摆在突出位置，充分发挥我国社会主义政治制度优越性。我们要坚持以实践基础上的理论推动制度创新，坚持和完善现有制度，从实际出发，及时制定一些新的制度，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度建设，使各方面制度更加成熟更加定型，为夺取中国特色社会主义新胜利提供更加有效的制度保障”。 我引用习近平总书记这一段讲话的目的，是让大家既要看到中央新一届领导班子在通过改革和实践基础上制度创新的坚定信心，又要看到构建系统完备、科学规范、运行有效、成熟定型的制度体系，要有若干年的时间。在这个过程中，一方面还会出台一些新的制度，一方面也正如今年7月30日中央政治局会议指出的那样，要“坚持宏观经济政策连续性、稳定性，提高针对性、协调性，根据经济形势变化，适时适度进行预调和微调，稳中有为”。 3、房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下，各地可因地制宜、分类决策。中央政府应要求各地加强城市产业发展。城镇化发展与人口流动趋势的研究，并结合城镇原居民的住房状况，制定符合当地实际的房地产发展规划（计划）和住房保障发展规划（计划），以合理的土地供应节奏，调节市场供求，稳定市场预期。 我的发言有不当之处，欢迎大家批评指正。 主持人（女）：感谢朱中一先生，接下来我们将请出中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊纲先生。樊纲先生演讲题目是：世界与中国 量化宽松淡出与去杠杆化，有请樊纲先生。 樊纲：谢谢主持人，谢谢主办方，博鳌房地产论坛已经13年了，感谢每年都邀请我。这13年来，尽管大家都有很多说法，但是这13年来我们的房地产企业基本没有破产倒闭的，基本都得到了大的发展。我们这个产业这些年得到了大的发展，在一定意义上有波动是正常的，我们的波动还是小波动，比起世界上的经济危机，我们经历的还不是那么的波澜壮阔，不要把我们所经历的这点事情夸大成多么宏大的事情。 正是在这样的一个背景下，我今天就不讲房地产，给我出的题目是关于量化宽松淡出和去杠杆化，所以我今天着重讲的是宏观问题，讲一讲金融问题。 首先是世界的大势和中国的大势的展望。什么是现在的经济大势？就是整个世界过热之后回归正常。过热指的是1999年美国金融监管被取消以后，世界经历的一轮金融泡沫，美国从2004到2008年的大的房地产泡沫，在这样一个大的背景下带动了整个世界经济的过热，中国经济在2004年到2007年也经历了一轮过热，当然有出口拉动的，也有我们自己内部拉动的。这样一个大的泡沫清理起来不那么简单。2009年因为各国都采取了非常强大的刺激政策，所以一下子把经济稳定住了，中国经济又进入了过热，因为我们的刺激计划特别的强大，一下又进入了相对过热的状态。那个时候觉得好像问题不大了，好像问题都差不多清理了，于是很多市场又开始繁荣起来了。但是实际上很多问题没有解决，这么大的泡沫不是一两年就能清理完的，它需要更长的时间，现在我们就处在泡沫破灭之后，清理这些问题的过程当中。现在中国经济正在企稳，世界三大主要经济体也在开始企稳，也许下一阶段逐步就是一个回归正常增长的过程。 什么叫回归正常增长呢？就是说它基本和你的潜在增长率，和你的没有通货膨胀、没有泡沫，也没有通货紧缩的一个持续稳定的增长率相符，基本稳定的增长速度。这个增长率和当年大家躺着都挣钱的时代的那种增长速度、那种利润回报、那种投资回报完全不同。所以我们要认识到这样一个趋势。我们很多的预期，对很多的判断要在这样的大的背景下来做。 如果真正实现这样一个回归正常，有一个相对长时间的稳定增长，我想其实对大家都是好消息，大波大动对很多产业，对很多企业，特别是对中小企业不是好消息，相对稳定的，可持续的增长，政府也不用在那里整天宏观调控，而是集中精力做一些事情，比如说现在的改革等等。中国经济也处在这样一个过程当中，我们仍然在清理很多问题，比如说各种产能过剩、银行坏帐问题等等。这些问题恐怕也不是一天两天就能解决的，但是总的来说现在开始企稳。在7.5%左右这个水平上，我们首先看到，中国的两大支柱产业已经开始企稳回升，房地产业和汽车行业稳定增长，汽车上半年13%的增长，7月份仍然是两位数的增长。还有一个大的支柱就是基础设施建设，7月份的数据大家应该看到了，政府投资有了20%到30%的增长，如果这一块再稳定下来，加上世界三大发达经济体的经济形势的好转，下半年如果出口能够稳定的温和增长，全年保持7.5%，甚至略高一点的情况是完全有可能的，但是要想再有两位数的增长，恐怕不太显示了。而且这个7%到8%的增长速度怎么判断？ 中国经济过去20年超过9%，一定是通货膨胀，所以两位数增长在中国来讲也是过热增长，而不是正常增长，相反低于7% 的增长就有通货紧缩，我们现在低于7.5%，我们的出厂价连续十几个月是通缩的，尽管消费品价格还有2%、3%的上升幅度。所以大概7%到8%左右的增长速度恰恰是中国正常的增长。并且7%到8%仍然是世界最高的增长，而不是低增长。再过几年也许是6%到7%，仍然是世界的高增长。如果你对现在7%到8%的增长还不满意的话，你需要自己调整预期了。你如果老拿过去10%以上的增长来衡量现在的各种投资机会，来衡量现在的各种项目，你可能总不满意。但是今后几年，我相信恐怕不会再回到那种状态，而且最好不回到那种状态，也许又一轮过热等等。 给定这样一个大的形势，我们来分析分析现在面临的各种主要问题。世界去杠杆化，量化宽松逐步要淡出。这些年开始说要去杠杆，但是后来又加大了很多流动性的投入，世界主要发达经济体都发了大量的货币。我后面要讲，世界不缺钱，世界也不缺流动资金，相反缺的是机会，缺的是项目。这种量化宽松政策不可能永远持续下去，而量化宽松的退出当然对我们会有影响，应该说6月份我们出现钱荒，其中一个因素就是流入热钱的减少，从800亿一个月的规模突然降到300亿的规模，使得货币市场出现一些波动。但是对我们中国经济来讲，最重要的是我们自己的去杠杆化进程，是我们自己清理过去这一阶段过热遗留下来各种问题的过程。当时出现的问题为什么出现钱荒呢？央行原来制定的今年的贷款增长速度是13%，但是市场上，包括通过货币市场，通过大家的借贷关系，如果你给定利率不变的话，总要求有更多的贷款的发放，更多的货币供给，到了五六月份，我们的货币供给比去年多了30%，增长速度到了16%。那么这些增加贷款干什么去了呢？很少进入实体部门，很少创造GDP，GDP的增长没有加速，而贷款的增长，货币投放的增长在加速。这些贷款去滚动那些不良贷款，滚动那些还不上的贷款，滚动那些没有产出的贷款。你说这是不是问题？这个时候我们的带矿规模还在增加，而它并没有产生效益。如果你是货币供给者，你会不会担心这些问题？当时就表现为央行采取了一些措施，使这个问题暴露了出来，这就是所谓流量跟存量的关系。很多增量，但是增量干什么去了呢？没有产生新的效果，去滚动那个存量，存量不产生效果，增量也不产生效果，最终的结果就是通货膨胀，就是杠杆率在提高，而通货膨胀压力越来越大，货币越来越多，当时说M2和GDP的比例已经到了200%，这就是中国现在的问题。问题就在于那些不良贷款怎么产生的。 现在仔细分析一下，我们大概三大块主要的不良贷款。第一块就是由过去经济过热、投资过度导致的和投资相关的一些制造业产业，和一些服务业产业，包括钢贸、流通环节形成的大量贷款，那个背后是大量的产能过剩，包括钢材、水泥、建材等等。这个问题说明我们千万不能过热，产能不能过剩，这个问题还需要一段时间的清理。第二个块是新兴战略性产业，政府支持的、写入十二五规划的，投资师们拿着去忽悠投资者们的，最近还有国际上的投资基金让我们给提供一个关于十二五各种产业的报告，他们要拿着这个去忽悠国际投资者，这一下子这些产业就成了过剩产业，在那些产业的首富已经因为过剩产能跌出了排行榜，使得中国到世界上倾销。我在欧洲跟他们辩论，我说倾销这个词用得不对，那不叫倾销，倾销是你在国外卖得比国内卖得还便宜，我说它在国内卖得更便宜，形成了一大堆过剩产能，后面一大堆过剩坏帐。有好几个企业，一个企业一两百亿的坏帐。第三块就是地方融资平台，就是地方基础设施建设的钱。这一块的问题没有很多媒体说的那么大、很多金融机构的分析师说得那么大，因为现在还没有到评判的时候，但是确实有问题，确实有真正属于坏帐的。什么情况呢？第一，那些基础设施是建在未来没有人流，未来没有产值、未来不会有税收增长的地区，这些将来是坏帐。第二，这个领域确实会出现过热，一听说是政府项目，中国的政府不会破产，中国是一个中央集权制度，中央政府会为地方政府还债，一听说是政府项目，大家都上了。而且这些项目都是长期项目，短期是没有回报，短期的还款是会有问题的。这就是我们现在面临的金融困境，一大堆钱压在这上面摆脱不出去。所以钱荒、钱紧、流动性紧。一方面流动性是过热的，我们的钱这么多，M2是GDP的2倍。另一方面我们大家感到钱紧。再继续发贷款，意味着你不能再按13%的速度发贷款，一大堆的钱要压在这上面，然后还要满足其它产业的需要，所以钱就越花越多，所以现在提出重组存量、盘活存量、用好增量的概念，很大程度上就是针对这个问题讲的。这是我们前一段过热之后，清理这些问题大概需要一个过程。 这个过程反映出了中国深层次的问题是什么呢？深层次的问题是：第一，金融体制确实存在着机制、体制不配套的问题，很多制度障碍的问题，比如说利率杠杆，这次是央行第一次允许利率大波大动，尽管只是货币市场的利率，但是它是第一次。以前是供给需求有问题，我来调整数量，这次第一次允许利率波动。第二是如何发展多元的融资机制。比如说我刚才说的政府投资的基础设施问题，基础设施建设是为今后100年、200年用的，它需要向未来借钱，但是问题是怎么借的问题，是走银行贷款，还是走政府债券的问题。发达国家都是靠未来30年、50年甚至80年的债券来支持基础设施建设，而不是靠银行融资，银行融资是需要短期回报的。现在很多人评判这些项目是有问题，有些地方是能看出有问题的，在没有人流的地方，在一些三四线城市，你看到是有问题的，但是对许多其它地方，比如说沿海地区的基础设施，现在我们不能评判它，因为未来的经济增长什么样子，未来的人流什么样子，我们现在还没有看到，它那个地方既然是基础设施投资，还必须有一定的超前性，你不能让它一上去就是挤得满满的，一定要有一个空间，让它今后发展。所以这些都要往后看的，但是这些问题出在融资渠道上。另一个融资问题，是我们迄今为止太依赖银行，而不依赖直接投资，比如说铁路，发达国家的铁路很多都是靠股份制的投资来发展的，而我们国家就是靠政府投资，没有钱就银行贷款，那当然会有问题。如何利用直接投资的机制来搞我们这些长期建设？包括房地产，也面临一个需要多元化投资机制、多元化融资机制的问题。需要融资，但是怎么融资，是现在面临的问题。包括股份制，包括让渡产权，包括PE，包括长期的投资体制，包括影子银行、债券等等。我们现在的问题是这些方面发展不充分，资金仍然过度集中于银行。 说到这儿就说到影子银行的问题，我自己的一个基本观点是，中国现在的主要问题是银行的问题，而不是影子银行的问题，这个是多数媒体现在都把这个问题集中推在了影子银行头上。你就想想影子银行项目，两个情况，第一，制造虚假信息，骗投资者，包括机构投资者和个人投资者，把钱投到不好的项目上。第二个，有意无意的过度信任地方政府，这样可能会出问题，所以这个问题需要监管。但是你想想影子银行的项目，影子银行当然是为了规避政府的政策，比如说规避政府数量控制，它可以多发一点，这实际上是在一刀切的情况下，它找到一些好的项目把它放出去了。还有就是政府限制房地产的贷款，但是有一些好的房地产项目确实诱人，他做一个影子银行的平台，把钱投出去了，再比如说地方政府的比较好的项目，他也把钱投出去了。影子银行大量的是以银行做的，搞一个信托贷款或者是一个委托贷款等等。你想想影子银行是什么情况？影子银行是把一大堆项目当中比较好的，能卖得出去的项目分离出来了，影子银行的项目至少得卖得出去，你不能稀里糊涂的堆在一大堆贷款里做项目，那些投资者们都得签风险协议的，实际上它把好项目清了出去，把坏项目都留给银行，留给贷款那一大堆东西。而在这个问题上，影子银行恰恰使我们的资金过去过度依靠银行的机制给它多元化了，把我们过去不承担风险的储户，一旦程度上变成了风险的承担者，因此在一定意义上多元化了我们的融资机制。迄今为止，起到的作用基本上是好的，有没有坏项目？有，我相信以后还会有坏项目，但是比起贷款的那些坏项目，相对来讲更健康一点。媒体有很多说法，包括国际的说法，国际媒体的说法我们可以不去理它，它不知道中国发生的情况，而我们中国的媒体说影子银行会有问题，我说你要看清楚这些问题，要看到影子银行这些年发展所起的积极的作用，特别是多元化我们的融资体制所起的作用。这次揭示的问题是我们融资体制的改革，是我们融资机制的调整问题。 最后落到房地产融资的问题，在去杠杆化的背景下，影子银行一定也会加强一些监管。民间融资和影子银行不是一回事，它那里的问题是缺乏正规机制的一些问题。房地产的融资，第一，要多元化；第二，要进一步市场化，要根据市场的需求；第三，城镇化是以人为本的，城市发展、城市建设、基础设施建设和房地产建设，你为的是人，因此你要研究人往哪里去，研究人的行为，钱要跟着人走，项目要跟着人走。只有有人的地方，将来才有人买你的房子，只有有人的地方，有就业的地方，有税收的地方，有GDP增长的地方，将来才有税收，能够支付这些基础设施建设。而对于搞大城市还是搞小城市，我们说以人为本，你去问问人，问问这一代人，问问下一代人，我们去预测预测下下一代人他们愿意在哪儿生活，他们愿意在小城镇生活，那当然就要发展小城镇，如果他们都愿意发展大城市，你去发展小城镇，谁来住？大家都是搞房地产的，应该比我都清楚，大家老用美国和欧洲的小城镇和我们来对照，我想他们和我们是有差别的，它是在一两百年的时间里发展起来的，因此有一个后现代化的过程，就是郊区化的过程，这是第一，第二，它在一两百年的发展过程中不断有退休人员退出大城市，到小城镇去生活。而我们是突发性的增长，我们的退休人口也许过两年就多了，我们的人口也在老龄化，但是人们可能还没达到到小城镇居住的条件，小城镇的环境也还没有发展到跟大城市衔接的程度，在这种背景下，你想想我们的人流会在哪里？老说发达国家也就是百分之七八十左右的城市化率，很多人都在农村，小城镇非常发达。这时候我就想起一些跟我们类似的高速发展的新兴市场国家，比如说韩国，韩国现在百分之九十几的城市化率，很大一个百分比集中在首尔这种特大城市。当年的日本，刚一开始的时候，大家突然一下子进了大城市，就那几个大城市，都向大城市集中。而我们会是什么样的趋势？这是我们需要研究的，究竟是搞大城市，还是搞小城镇，在我们这个阶段，我们的小城镇发展的情况，小城市、二三线城市的未来的走势，和中心城市未来的发展走势，这是我们需要研究的。从融资的角度，从项目的角度，从新型城镇化和我们房地产事业发展的关系的角度，我觉得这些问题值得思考，要以人为本的思考，要去研究人的行为，研究人的需求。 最后一个问题，从房地产市场角度来讲，也要看到去杠杆化，看到我们现在的不良贷款可能会产生的压力。 前面我听有些媒体人发言，都对宏观调控这个词很有微词，你现在回过头来想想，对有调控的一些市场部分，现在基本恢复正常，过去没调控的是什么情况你们都知道，你想想这个问题和潜在的问题，那个要出了问题可不是小问题。为什么人类发明了宏观调控，是有道理的，是为了波动小一点，是为了使后面清理这些问题的过程少点痛苦。我们住房的房地产这两三年调回来了，三四线城市的问题还没有充分的调整过来，一些中心城市基本上调整过来了，因为前面的问题不大，因为前面有点管理，有点调控，它没有呈现大泡沫，后面不会有大危机，不会有大的不良贷款去清理。 还是回到前面那句话，比较稳定的发展应该对大家都有利，也希望在稳定发展中大家能挣更多的钱。 主持人（女）：感谢樊纲先生，请您留步，我们接下来要进行的是博鳌铿锵行的讨论环节，樊纲先生今天出来作为演讲嘉宾之外，还有一个身份就是嘉宾主持。首先请您到我们的讨论区就坐。接下来，请参与讨论的嘉宾上台就坐，有请：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长?陈淮先生；华远地产股份有限公司董事长?任志强先生；路劲地产集团董事局主席?单伟豹先生。本次讨论的主题是：构化改革?“钱荒”预期下的克强经济学。另外，也欢迎台下所有嘉宾积极参与讨论。 接下来的时间交给讨论嘉宾樊纲先生。 主持人（樊纲）：因为陈启宗被台风挡在了香港，我就代替他来主持一下。这个环节的题目是关于克强经济学的，我说一下克强经济学这个名字是怎么来的，是巴克莱银行的中国首席经济学家提出来的，当然也有一些争议。我们现在讨论的是房地产对结构调整的感受和不同的看法，我们这一阶段就进行这个讨论，我想首先请任志强。任志强对很多问题都有很深的研究，对这些问题他也有很多的独到的看法。 任志强：恰恰是没搞懂什么叫克强经济学，前几天也在博鳌开过地产论坛会。 陈淮：应该是志强经济学。 任志强：到底什么是克强经济学。所有人都在琢磨，包括前面有两位，一个是朱中一，他说我们不知道今年的房地产市场是什么样，是因为不知道中央政府在想什么。第二个是樊纲，他说还不知道后面的情况，很多东西都存在不确定性。 主持人：有一种说法叫，我们不知道我们知道的，我们不知道我们不知道的。进一步就是我们不知道我们不知道什么，这就是我们的不确定性。 任志强：但是我们知道了一个，就是它有上限和下限，如果坚持那条下限的话，房地产没有什么可担心的。 主持人：陈淮，你知道什么，不知道什么？ 陈淮：我什么都不知道。我知道王市长欢迎我们到三亚避暑，这事让我想了一个多钟头，我今天还真是到三亚避暑，房地产的运行、市场的运行也同样，就有到三亚避暑这样的可能性，没人能知道，老天爷知道。 我们的主持人说围绕着结构调整，但是我们的纸上写的“钱荒和克强经济学”，这是两码事，前一个说的是中长期的问题，不管是房地产市场还是结构转型，都不是三两天的事，写在纸上的那个是短期的。任志强说不知道要往哪儿走是不对的，十八大说了，我们要在2020年全面建成小康社会，他说他不知道。7月30号政治局刚刚开完会，说2013年要促进房地产业平稳健康发展，用了19个“稳”字，积极稳妥推进房地产发展，他说不知道，你这就是不对的。今天我们坐在博鳌，在台下的开发商，媒体说了一个词叫迷雾重重，但是他们今年比任何一年心里都平坦。我看过任志强先生的分析文章，他最近一篇文章，他其中一个观点，开发商不缺钱。那个钱荒是从哪儿来的？谁编出来的？樊纲编的？ 任志强：开发商属于樊纲说的影子银行支持的系列，缺钱是正式银行系列，这是两个问题。 陈淮：钱荒这两个字大家不要提，水太深，不是年轻的记者能写和知道的，银行有没有去杠杆化的问题？有。有没有影子银行的问题？有。但是这个问题是不是把某个并不那么直接和尖锐的问题提出去，解决十八大那个延续的问题，这个我们不知道。 任志强：闹了半天你还不知道。 陈淮：所以这两个字别拿到这儿和房地产搀和一块儿说，这是一个。另一个，我不知道什么叫克强经济学，樊教授是专门研究经济学理论的大家，他尚且没有研究明白，我说我们要研究志强经济学，我还知道一点。 简单说，目前房地产的问题，昨天有一记者问我长效机制的问题，我希望在座的这么多家媒体务必整明白，长效机制不和“政策”这两个字联系在一块儿，政策永远是短期的，是即时决策的，长效机制是制度建设，是保证这个产业如何发展的问题，比如说今天我们到三亚来避暑，也许明年你就到黑龙江去避暑了，三亚就很热，40度，今年到浙江去的就死定了，43度。 任志强：计划生育政策这么多年了，还是长期的，长效就怎么不能说是短期的呢？ 陈淮：宏观调控政策这个词，它是对总量平衡关系进行调整，这个总量平衡什么是长期了？你什么时候见过超过一年的调控政策？ 我们保住以往调控的成果，别老讲放松和收紧这个词，放松和收紧都是和中央不一致，对着干的事，因为中央政治局7月30号的会强调的是稳，你偏说是不是放松，是不是收紧，你不是对着干吗？这个精神不符合。第二个，我们今年没有什么对房地产业排在第一的事。有两个事，第一个是短期内保证增长的基本增速，第二个，控通胀的上限问题，今年的所有政策主要指向，和任志强、华远房地产没有什么关系，主要指的是房地产增速和通胀，和樊教授研究的领域是最密切的。 主持人：请单总谈谈。 单伟豹：我们都知道安倍经济学，上台之前了解到要谈克强经济学，然后我马上让我的手下收集了一些资料，我看了李总理的报告，克强经济学的基本特征，第一是强化市场，第二是放松管制，第三是改善供给。我另外还看了一个报告，就是李克强为什么按兵不动。这一届政府采取的就是不干涉、不折腾，到现在为止没有一个特别的政策出来说可以或者不可以，其实已经是放了市场了。做市场就是不越位，但是不缺位，其实就是对市场是要管理的，但是不是干涉。管理的方向主要在法治上健全，就是你不犯法，你做什么都可以。现在的限购、限价其实是干涉，而且不合法。我觉得今年上半年的那些数据都是比较正常的，而且也没有慢下来，也没有泡沫的倾向。房地产投资增长20.3%，施工增长面积15.5%，销售增长28.7%，住宅方面增长30%，我们公司增长60%了，资金方面大概增长30.6%，主要是销售回款多了很多，房价升了5.4%，有些城市没有怎么涨，大家大城市，尤其是北京的涨幅是惊人的。地价涨了4%，其实远远不止，M2增长13%，我觉得都是在以前的上下线之间走，我觉得这半年的所有数据显示是一个比较正常的运行。资金有稍微的紧张，但是也让我们的销售款的回款平衡了，所以我觉得克强经济学真正是管理市场，而不干涉的话，这对市场运行是非常有好处的。美国的次贷就是它没干涉也没管好，每个人买房子不用首付，那就会造成非常明显的危机。我所以中国目前的运行就是以不干涉为主，没有出台任何政策也是一种信息，其实就是说你们市场在上下线之内可以自由运行，我觉得是一个好的现象。 主持人：第一轮讲了一些大的问题，主办方给了题目有结构化改革这个词，然后是“钱荒预期下的克强经济学”。我同意陈淮说的，咱们少用钱荒这词。我想我们第二轮讨论点具体问题。你们房地产商的角度感觉融资情况怎么样？你们刚才说不紧张，你不紧张，是不是大家都不紧张？大家是不是在调整融资的方式，拓宽融资渠道？我也非常想听听各位的看法。 任志强：今年房地产商好像没有人喊缺钱，要钱的都是想再扩张，加速扩张的人说需要更多的钱。现在房地产商真正讨论钱的问题是讨论那钱贵和不贵，你要拿稍微贵点的钱，可能满大街都是，就是恨不得投行、信托什么都追着你，问你要不要钱。好的企业就寻求价格偏低一点的，如果能拿到银行贷款标准利率的话，要比市场融资的钱低得多，所以成本是最主要的。于是就有很多企业到外头去拿，通过境外拿了很多钱。比如说在香港上市这几家公司，龙湖差是60到80个亿，建业也有十几亿美元，万科等等都是，凡是有境外渠道都从境外拿，境外才百分之二点几、三点几，高的也才百分之五点几，比银行标准贷款利率还低。初步算一算，这几家境外上市公司拿到的钱超过600到800亿，这是非常大的数。单总刚才讲到几个数据，银行贷款今年增加了很多，个人消费贷款，就是按揭这一块，银行增加了将近60%，所以开发商今年保持30%以上的自有资金的增长，那是非常高的数，所以不能说开发商现在很缺钱，只是因为它贵和不贵之间，大家有些争议，大家愿意拿更便宜的钱，而不是愿意拿更贵的钱。 为什么在房地产上没缺钱？因为投别的钱过去，在钢铁上，钢铁不灵了，尤其是钢铁贸易，煤炭不灵了，船舶不灵了，光伏不灵了，那十大产业政策都不灵了。钱拿出来干什么呢？因为钱是有成本的，房地产今年是形势比较好的，所以都往房地产里扔。缺钱的只有是极少数财务不透明，或者是公司状况比较差的企业，真正好的企业，严格说起来，在今年不管从统计数据还是从报表上看，在各个方面来看，都没有说严重缺钱的。 主持人：所以钱荒对房地产业是一个伪命题。 任志强：银行要缺钱，开发商可以借给他们一点。 主持人：陈淮对这个问题怎么看？ 陈淮：资金供给不缺，但是资金的风险结构配置存在很大问题，房地产需要的是中长期稳定运行，它不光靠回款。刚才志强先生说满大街都是钱，也就是说实际利率远远高于民意利率，央行前几天做了一个改革，让我们百思不得其解，当实际利率远远高于民意利率的时候，他说把银行管制的民意利率贷款的下限放开了。当食堂只剩下粥了，他说馒头可以随便吃了，这个改革有意义吗？下午巴所长来了，大家记得问问他，金融专家都怎么研究的这事。 任志强：人家说因为在这个时候你不需要，我放开就没意见，如果在需要的时候，你放开的话，大家都打架了。所以现在就放开下限。 陈淮：不放开下限的钱你借得了吗？刚才我们的嘉宾也讲到克强经济学这几条原则，其实主要是两个，短期内经济总量的平衡稳定运行问题，今年先顾这个，长远两看，对抗利益集团它没有足够的力量。 房地产的金融我们说了十年，包括樊纲教授也嚷了十年，把间接融资转变为直接融资这件事是个改革的问题，不是简单的调控政策的问题，我们十年调控政策最大缺陷之一就是没和改革相结合。这个没改，就只好由一些拾遗补漏的私募、信托来补充，这些都是短期的，在风险承担上并没有真正起到在开发商、银行、货币供应者、所有者、市场投资人之间合理的配置，这是问题。刚才说缺钱和不缺钱，不缺钱不一定没有危机。恐怕改革的问题，我们这个论坛得多讲讲，政策的问题少说点，别老觉得吃退烧药能治病，根本的是说，我们得动手术，还是住院打吊针。退烧药吃了今天不烧，明天烧得更厉害。 主持人：陈淮先生讲的这点非常重要，一定要区分短期和长期的问题，基础性的、根本性的问题和临时性的一些政策差别问题，我们经常这些东西老混在一块儿。同时，大家确实要看到一点，包括我刚才讲的影子银行的问题的时候没讲到，有些改革是自下而上的，这个事情就是自下而上的，是银行、投资者、储户大家一块儿改了过去单一考银行贷款的融资体制。 单总，您怎么看这个问题？比如说以你的公司的情况，你的融资多大一块是银行贷款，多大一块是其它的融资渠道？ 单伟豹：我们除了建筑费用的那一部分在国内融资，其它的全部是在境外融资的，主要是发长期的债。我看到克强经济学，我不知道什么东西，第二是在缺钱的时候怎么做，我们现在银行还有30几个亿，是历年来最多钱的一年。我后天回去，我们还能融资50亿美元。我们现在有些不愿意拿，就是不想公司的杠杆太高，第二，在境外拿美元有一个问题，你进来可以有项目，出去是非常艰难的。中国很多法律定下来都没有考虑清楚的，外币和人民币是断掉的，我们对外币的借债现在还是有些忌讳。所以钱绝对不缺，以前几年银行对开发商本来已经很紧了。我不相信任何一个公司缺钱，除非它经营不好，经营不好是另外一件事，目前对开发商来说是不缺钱的。 主持人：我们这一段的讨论主题两个关键词，一个“克强经济学”，前面各位说了，不知道。一个“钱荒”，听一轮下来，伪命题，所以这个讨论进行不下去了，所以我们的讨论就此结束。 主持人（女）：再次让我们把掌声送给台上的四位大腕，感谢他们的精彩讨论。 接下来进入演讲环节。有请演讲嘉宾：首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生，他演讲的题目是：小城镇之梦 打造“最完美的城镇生态圈”，有请刘晓光先生。 刘晓光：诸位好，我演讲的题目是“小城镇之梦，打造‘最完美的城镇生态圈’”。我主要想从中国的城镇化的软系统角度做一个探讨。 我们知道，城镇化已经成为中国目前一个很重要的机遇和下一步发展的重大事件。对于我们地产商来讲，城镇化也是我们未来发展的一个重要的机会。在未来的10年、20年中，可能它都是一个重大的机会，而且我一直在想象着，它很可能会形成一种波澜壮阔的态势。我想主要讲讲小城镇发展，它可能下一步要动员我们的很多力量，特别是要动员我们有产业能力的机构和企业，我们会带着产业、资本、管理、技术去参加这样的小城镇的建设。 从软的系统来讲，我想大概有这么几个问题：一是我们下一步的可持续战略定位，二是可再生的产业导入，三是可增长的金融支撑。最后一个就是可平衡的人居生活。 我们的经济发展如果说没有重大的事件推动，在现在来看，可能比较难。从国际上来看，美国是用大量的军事工业、IT、新经济来推动。中国的城镇化可能会是未来很长一段时间的一个重要的增长点。这一轮的城镇化可能使我们中国社会从二元结构向一元社会结构的转型，可能推动我们经济社会向更高级的阶段发展，可能会直接推动相关生产力的要素，包括金融、资本、投资、产业、技术等等。另外，我们为什么要推动中国城镇化发展呢？它有很多历史的客观需要，一个是我们的国情，中国的小城镇现在很落后，另外我们的二元结构和贫富差距也是比较大。我一直在想，用一个什么样的方式能够使我们的小的城镇建设得到一个更快速度的发展。小城镇的建设，除了硬件建设之外，很重要的是它的软系统。软的系统到底有什么呢？除了它的基础设施建设，大量的建筑形态这些物质化的东西之外，更重要的是一些新的理念、资本、管理、技术、文化的输出。可能要进行一体化的设计。 我一直认为，在中国的城镇化进程中，地产界肯定要参与，我也感到这是一个重大的历史机会。如果说我们放弃了这个历史机会，或者没有参与这种历史机会，我们在竞争中肯定就要落后。 我们已经参与了北京的一些小城镇改造，我们也正在进行着昆山的小城镇改造，以及云南的环昆明的小城镇改造。我们发现在改造过程中，难的并不是一级开发，也不是物质形态的建设，难的是产业的导入、管理，难的是从文化的资源、生态的资源平衡，难的是这些软的东西。在这个过程中，我最近在思考一个问题，我们的经济的精英，或者说中国的先富起来的一部分人，我们怎么在参加小城镇的建设中发挥更多的作用。我们看到一组数据，中国大概有6.6万个亿万富翁，还有1100万个千万级的富翁，如果说我们能把这一大部分人中的一部分人动员起来，直接参加新的小城镇建设，把他们的资金、技术、管理融合起来，那将是一个很大的力量。 中国这30年来取得了全球瞩目的重要成就，但是我们现在也出现了一些问题，比如生态环境的破坏、城乡差距拉大、贫富差距拉大、信仰缺失、一些共识的争论。在这个过程中，我们也做了一些小城镇的建设，但还是有很多失败的东西。为什么我讲要把软的东西带进来，为什么我讲要动员更多的社会经济的精英，在中国的小城镇中发挥他们的作用？我觉得这是一股重要的软的系统的力量。我们算了一笔账，如果其中20%的人能够投入到小城镇建设中去，每个人大概是200万的现金来投资，那就有4万亿的投资。先富起来的经济精英，他们是改革30年的受益者，同时他们也有这种责任感。从中国的企业进入中国的公益系统和慈善系统，大概有这么几个历史阶段，首先是大家认真的做好企业，提供利税。第二个阶段是做一些慈善的事业，第三个阶段是在前两个阶段的基础上组织一些NEO，用一些经济的办法做一些事业。现在我们可能要进入到一个更高级的阶段，这个阶段就是大家组织起来，除了做一些慈善和公益事业之外，大家拿出资金、管理、技术，把自己的产业、产品融入到下一步新的城镇化建设中来，实现我们的责任。开始可能没有什么利润，将来可能也是一个很大的产业和事业。我们在阿拉善的事件中也探讨过这些问题，我们做过一些社区，帮助转移的农牧民建立生产基地，开拓一些市场，然后做一些浴室、图书馆，把这样一个很小的社会组织能够注入到一些经济的、产业的、市场的东西，这样对它的发展肯定是很有利的。如果我们把理念、资本、管理、技术和文化能够输入进去，我相信就可以解决小城镇下一步建设中的资源平衡、产业平衡、文化的平衡、权力的平衡和生态平衡这些大问题。 要建设小城镇，我们需要有一个可持续的战略性规划，一个小城镇发展起来，需要充分的资源的嫁接，包含硬的系统和软的系统。另外，我们也可以借鉴很多国际上小城镇建设的情况，比如美国的一些情况。事实上大城市带动小城镇，中等城市带动小城镇和小城镇群，也都是西方发达国家发展的一条重要的路径。这里头很重要的就是可再生产业的导入，国际上也有很多例子，比如洛杉矶、旧金山有很多这样的小镇。我们现在也在实践这些东西，比如我们最近在做的首创青旅·两岸城，实际上是把旅游、商业、住宅、农民的就业融合在一块儿，打造出这么一个小镇。现在这个小镇它只是一个少数集中产业的结合，我想下一步可能还要探讨更多的产业融合。我们看了一下，一个是我最近在法国看的一个情况，最近还有在英国看的一些情况，我们如果说能把硬件建好了，再把软的系统输入进去，我们这些小镇都会有很强的生命力。 当然，还有一些小城镇化的金融支撑问题，包括资金来源、资本的来源怎么解决，是通过私募基金、债券、小城镇化的基金，还是通过资本市场的资金，这些我们都在做一些很深入的研究。我们如果构造起了它的物质形态，再把一些软的东西做得很好，我们这个小城镇实际上可以打造出良性循环的这么一种状态。我们在北京做小城镇，也发现了一些问题，我们去拆迁，去把农民搬上楼容易，在构造产业方面的难度很大。所以我想将来一方面，可能国家对小城镇的建设应该在税收、财政、信贷上能够有一些具体的优惠政策，或者扶持政策。一方面，很多大的机构在中国的小城镇建设中发挥的作用，在做着一些小城镇的开发投资建设。另外一方面，如果说我们中国的一些经济的精英，一些先富起来的人能够在小城镇建设中，把他们的资金、技术、管理输入进去，能够在小城镇建设中发挥他们的作用，我想这将会是一件很大的事情。一方面体现了企业家的责任，另一方面也使用了他们的技术、资金、观念管理方法，使我们在小城镇建设中能够更加良性的发展和循环。 我们的小城镇建设肯定不止一个模式，有的是大城市边上的，有的是中小城市旁边的，有的是小城镇群，而且每一个小城镇它所依赖的产业依托也是不一样的。有的可能是纯粹旅游的，有的可能是以文化为主的，有的可能是以一些加工业为主的，还有一些是以当地特色的资源产业为主。这些东西如果说我们都能够有一个清晰的战略定位，又能够有投资的硬件力量，同时附带软件的力量，这样的情况下，我想我们的小城镇建设能够健康发展。我们最怕的是出现巴西的一种情况，出现平民窟，产业完全枯竭的情况，最后进一步贫困化。在这些问题的解决上，我想这就是一个系统，我们需要有硬件系统，我们可能更需要的是软件系统。我想可能我们需要有一些大的机构投资者来投资，需要有些政府来扶持。我们可能在未来更需要中国改革开放30年先富起来的一些人直接介入到小城镇的建设，使中国的小城镇能够在未来的10年、20年中健康的发展。 主持人（女）：感谢刘晓光先生。接下来有请今天上午嘉宾演讲环节的最后一位演讲嘉宾，有请华远地产股份有限公司董事长任志强先生，他演讲的题目是“当前房地产的形势与市场”。 任志强：刚才樊纲问我们什么是克强经济学，我们找了半天也没找到依据，所以我们现在拼命地从媒体报道上想法找一点依据。 我把一季度的政治局会议的新闻稿和二季度政治局会议的新闻稿放在一起对比了一下，看看一季度和二季度之间有什么差别。樊纲问我经济学是怎么回事，我们搞不懂，一季度和二季度只差三个月的时间，为什么差距这么大，所以我们说我们弄不懂什么是这一届政府要干的事情。第一个就是一季度和二季度对当前形势的分析变化。一季度说的是国内消费稳定增长，第二个是投资和进口快速增长，第三个是企业利润恢复性增长，第四个是居民收入较快增长。一季度的经济指标比去年四季度低的时候，感觉到悲观的时候，政治局会议给我们这个结论，说很好，都在增长。到二季度的时候突然发现变了，比如说我们的居民收入增长从百分之九点几一下掉到了百分之六点几。二季度说世界经济存在深度调整、国内外环境十分复杂，要增加忧患意识，充分做好应对各种复杂局面的准备。也就是说对经济形势的判断，前面判断错了？还是说这三个月就发生了那么大的变化？我们没搞懂，也许是摸那个石头摸错了，要重新摸一下。第二个变化，一季度说增速下滑是自主调控的结果，但二季度好像不是这么说了，说的是，我们发展仍处于大有所为的一个重要战略期，要有底线和上线之分。一季度大家没什么担心，第二季度开始有点担心了，这个词也变化了，一季度说是稳增长、控通胀、防风险，二季度一看，不一样了，这大概就是陈淮先生刚才说的，政策就是个短期行为的东西，二季度变成稳增长、调结构、促改革。虽然一共9个字，变了6个，这说明什么问题，得想想。同时，我们也看到了一季度是：就业保持稳定增长。大家都觉得一季度什么都不好，但有一条很好，就是我们的就业人口持续增长，而且增加了，所以就业成为了一个衡量经济指标里头好和坏的必要条件，如果就业不行了，增速就要提高一点，如果就业行，就可以忍耐，继续往下低一点，所以一季度看到的是就业很好。二季度也发生的变化，叫做“保持合理投资增长，激发企业活力，加大对中小微企业的政策扶持”。这我们已经看到了有一些减免税费的政策。“投资合理增长”和前面说的情况不太一样。克强经济学说是不刺激，现在有了一个调整，说是微刺激，也不知道这个微刺激和不刺激有什么差别，或者和四万亿之间有什么差别。另外一个特别的描述，这次说的叫做“积极稳定推进以人为核心的新型城镇化”，朱中一副会长刚才说了半天，“以人为核心的新型城镇化”，后面说的是“促进房地产市场平稳健康发展”。去年说的是“坚定房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。年初说的是“抓好房地产市场调控和住房保障工作”。也就是说两次会议发生了很多的变化。这5个变化都和当前的宏观形势有密切关系，也和未来房地产市场发展有密切关系，所以我看了半天，我说我不懂，就是因为我们实在不清楚到9月份，第三季度会议的时候又有一个什么说法。如果每个季度都变一次的话，房地产就完了。因为房地产从买地到投资再到完成，可能要三年、五年，它不能每个季度都这么变，如果每个季度都变一次，你就实在不知道它在想什么。 最近一次国务院会议上提出的是“加强市政地下管网建设和改造”，刚才朱会长讲话里特别强调了，有些城市地下设施很差。“加强污水和生活垃圾处理及再生利用，加强地铁、轻轨等大容量公共交通”。最近我们看到国务院有4万亿的投资问题，基础设施才2100亿，但是关于生态建设有1.7万亿，这两个加起来就将近2万亿了，如果再加上其它的，就是新的4万亿又出来了，所以大家有一些争论，就是有没有4万。我们更多的看到的是地方政府缺钱，也看到了中央政府开始给地方钱。最近报道的是李克强总理刚刚从上海考察回来，曾经跟杨市长有一个讲话，说你是要改革，还是要政策，杨市长说要改革。但是这两天说农行给了上海2500亿，这要的不是改革，要的还是政策。所以我们没搞懂，这个4万亿会有吗？至少我们知道有一个新的数字，2013年到2017年，有1000万套的棚改，这是李克强在几次讲话中特别强调的。北京有一个比较大的试点，是在门头沟区，其中大概有3万多户、10万多人的棚户区改造。在一个月里头，张德江副总理去了一次，李克强总理去了一次，它就是北京的一个试点，大概7平方公里。门头沟是过去北京煤矿的主要产区之一，煤矿都停了，这些人都没事干了，棚户区要进行改造了。中央政府最近提出来，为1000万套棚户区改造要提供2400亿，另外开发行要提供约8000亿，解决一半的投入资金。国开行正式发布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000亿，5年加起来要超过8000亿，另外地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等等，地方政府需要投资就有12000亿了。地方政府这12000亿拿什么还？还的办法就只有卖新增土地，所以我们没有看到这一届土地价格拼命上涨的过程中，政府提出要限制土地的价。昨天公布的54个城市的土地价格，3000多块钱一平米，和去年同期相比，增长了48%，和上季度相比增长26。这54个城市价格上涨是非常典型的，今年北京要拍卖几块地，比如说亦庄土地，去年3月份1万块钱的挂牌价流拍了，去年降下来，变成7000块钱、8000块钱开拍，结果拍到了1.2万，随后拍到了1.6万，今天我们估计，亦庄的地价有可能会超过2万元。一年之内就从一万块钱的流拍到今天可能会超过2万元，翻了100%。政府靠什么还钱？我们专门到总理去访问过的棚户区改造区了解情况，按照原来的计算，7平方公里的地，3.5平方公里用于400多万平方米的回迁，还要拍卖3.5平方公里的土地，算一算还缺几十个亿，除了政府的补贴之外，还要新拿出一部分地拍卖，这样才能解决这个十万多人的棚户区改造问题，这是新增的一部分。我说的这3.5是什么呢？就是7平方公里里倒腾出来的这3.5平方公里，原有的建设用地，也得全部拍卖了。这几个因素加起来就说明，他不可能把这个地价压得再低，再低一点就没法还钱了，所以必须保持适度的收益，才能完成棚户区改造的任务，还要拿出新增的收益中其它的一部分才能解决。大家也看到最近房地产提供的税收，在整个地方财政税收中占的比重非常大，增幅非常大。今年我们至少可以看到的是，房地产市场不管怎么调控，没有对价格因素为主导进行调控。价格是什么？价格实际上是市场信号，解决供求关系的一个调整因素，但如果把价格人为地控制起来，就一定在供求关系上会出现问题。拍卖是什么？拍卖就是合情、合理、合法的去哄抬物价，把物价抬得越高越好，当然也有法院利用拍卖或政府利用拍卖倒腾国有资产或倒腾私有资产的现象。但至少土地拍卖上肯定是标明了要哄抬物价的，而这种哄抬物价是为了偿还大家所担心的地方财务的账。 我不知道大家有没有听说过啤酒指数，最新的啤酒指数是指农村啤酒量决定农民工回乡成功，也就是说失业。最近我们发现农村的啤酒指数在不断攀升，意味着大量的农民工回到农村去喝啤酒，而不是在城市消费啤酒了。上半年我们所提出的就业情况好转，新增就业人口增加都意味着是一种企业向上不断扩张的过程。但啤酒指数告诉我们的是，下半年也许会出现的是原有的一部分就业被替代，农民工回乡的开始增加，这是一个非常危险的信号。我们也更可以看到另外一个指数，在土地价格上涨的背后，是因为在今年总的用地供应量的增加过程中，我们工业用地占的比重非常大，我们和其它城市对比一下可以看到，纽约、香港、伦敦、新加坡等等，在城市发展过程中，工业所占的用地数量是非常少的，但在国内，相当一部分工业重镇的工业用地，已经达到了用地总量的40%到50%，平均下来是占26%以上。换句话说，所有的土地，住宅用地的升值过程中，相当一部分是弥补和补贴了工业用地的超量。所以我们工业化率和城市化率几乎接近，而实际上应该城市化率远远大于工业化率的值，这样才能保证为工业提供更多的第三产业的服务，而现在我们不是。 面临的问题是什么？也就是说刚才朱中一会长说的，是不是长效机制。刚才陈淮谈到，在短期我们不缺钱，但长期我们可能缺钱。长效机制里可能涉及的问题是什么？第一个是制度问题，这是在李克强总理6条讲话中的第二条，讲到的是土地制度问题。我不知道他的土地制度是土地财政问题，还是指土地要进行私有化，土地改革要归农民。一旦这个土地制度问题从根本上得到解决的话，我想没有18亿亩红线了，如果土地完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化问题。第二个是市场开放，我们已经看到这一届政府对市场进行了一些开放，比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等等，已经有很多动作了，但是开放到什么程度，我们也不知道。其中，如果土地市场更加开放、自由，也许对房地产市场会有影响，另外一个就是大家在讨论中或在媒体上讨论最热闹的房产税问题。还有一个是保障制度，到底保障什么，保障制度已经在调查中出现了大量的问题，有几十个亿的冒领，这对现有的市场会产生一定的影响和反映，是什么我们不知道，所以我们一直在说，我们要看这一届政府最后表态，或者说三中全会给出一个更加明确的意见，朱会长刚才说，三个月以后我们大概能知道长效机制会怎么样，至少我们现在知道，我参加了几次讨论，原有的稿子都被推翻了。推翻以后，会剩下什么？最后留下什么东西，哪些能用，哪些不能用，或者会上提出的意见，哪些他们吸收了、选用了，我们不知道，因此我们一直强调说，没有给出一个特别明确的看法。2003年的时候，我曾经参加了当时的18号文件的讨论，讨论完了以后，汪洋副秘书长明确给我们一个信号，会如何如何。但现在讨论完了以后都说，你们讨论的意见很好，回去我们再研究研究，甚至连个倾向性的东西都没有，所以我们永远也不知道他们在想什么，除非他们正式公布了这样一些结果。 即使这样一种情况，对今年会怎么样？我们认为今年总体是平稳的，投资不会有大上，可能会略有小下，因为土地供应的总量在下个月可能转正，但更多的投资会在明年上半年出现，所以我们的新开工并没有高速的增长，所以投资基本上是平稳的，价格肯定是稳中有升的，尽管这几个月的价格指数仍然是超高的增长，比如说房租每个月都在持续的环比增长和同比高增长，这个增长的趋势对房价也会有影响。从100个城市，或者说50个重点城市的房价已经得出来的结论看，增长幅度是暴涨的，但我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下，这是我们对不完全能弄清楚我们的中央政府，或者说这一届新政府在房地产政策上会采取什么样的一个特殊做法的情况下所得出的结论。 主持人（女）：感谢任志强先生，今天上午的演讲环节到这里就结束了，接下来我们要进行每年一度博鳌房地产论坛最热烈的环节——地产精英 博鳌论剑。今年论坛，我们安排了三场“地产精英 博鳌论剑”，现在进行的是首场精英对话。 经历多年发展与沉淀，房地产足以影响中国经济风向，进入新改革时代，行业大腕怎样看今日的中国房地产行业？ 今年博鳌房地产论坛首场“地产精英 博鳌论剑”的主题是： 改革时代的地产新力量之一：世界不再平 改革时代的中国房地产 首先有请主持嘉宾： 中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长 樊 纲先生 每日经济新闻执行总经理 冯 明先生 以及我们的对话嘉宾： 中国房地产业协会副会长 朱中一先生 首创集团董事长、首创置业董事长 刘晓光先生 宝龙集团总裁 许华芳先生 莱蒙国际集团有限公司执行董事 王天也先生 立丰(西安)集团董事长 颜 明先生 金融街控股股份有限公司副总经理 王志刚先生 |