房企再融资开闸传的沸沸扬扬之际，旧改和保障房项目却在融资道路上先行一步。

　　8月8日，上海（楼盘）首只保障房私募债券发行，引起了坊间热议。业内人士表示，该私募债的成功发行，开拓了上海市保障房建设新的融资渠道。

　　在此之前不久，新湖中宝(600208,股吧)刚刚公布再融资预案，拟非公开发行募资不超过55亿元，用于旗下的两个棚户区改造项目。

　　“棚户区、保障房建设受到政策的扶持，比商品房融资更加有优势，是这波融资开闸的核心。”辉立证券分析师陈耕对《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）表示。

　　沪首只保障房私募债

　　据中国人民银行上海总部的消息，8月8日，上海中星(集团)有限公司在银行间债券市场发行该期中期票据(私募债)，此次私募债采取的是非公开定向发售，私募债期限3年，发行利率6.0%，将专项用于上海市保障房建设规划的曹路保障性住房项目。

　　此次融资额度为13亿元人民币，这也是上海首只保障房私募债券。

　　但是早在2011年年底开始，北京（楼盘）、青海、南京（楼盘）等地都曾发行过保障房私募债券。

　　相对于传统融资渠道，由于具有总额大、融资成本低、使用限制少、期限灵活等特点，私募债作为一种融资工具，更容易受到保障房建设企业的青睐。

　　今年2月份，温州（楼盘）市名城建设投资集团有限公司对外透露，他们将会向央行总行提出申请，计划发行总规模达到100亿元的保障房私募债，以破解保障房建设中遇到的资金瓶颈问题。

　　今年3月份，上海建工集团股份有限公司发布公告称，为了进一步扩大融资渠道，弥补保障房建设资金缺口，公司拟向中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会申请发行不超过17亿元的保障房私募债专项用于上海市浦东新区宣桥镇04-02地块共有产权保障住房项目建设。

　　上海建工(600170,股吧)有望在中星集团以后成功发行保障房私募债。

　　“私募债的融资时间长一些，成本低一些，相比传统方式更好。国家应该要大力支持这类的融资方式，地方政府也要积极去配合。”温州红石股权投资总经理高铭告诉《东地产》。

　　“我相信有了第一批企业就会有第二批，当然对于参与企业的资质会有一定的限制。”高铭坦言。

　　私募债这一融资方式将会越来越普遍地出现在上海保障房融资市场。

　　央行上海总部也表示，下一步，将有越来越多的上海企业通过银行间债券市场发行债务融资工具用于保障房建设，促进上海保障房建设工作的顺利开展，并为上海国际金融中心建设助力。
 

　　再融资重要方向

　　旧改、保障房等民生安居工程在融资上的优势显而易见。

　　“保障房更容易受到政策的支持，因为这本来就是政府应该干的事情，既然有企业承担下来，又缺乏资金，政府肯定会在融资这块支持的。”著名房地产专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林对《东地产》说道。

　　8月1日，停牌了近一个月时间的新湖中宝发布了非公开发行的预案，拟向不超过10名特定对象，以不低于3 .07元/股的价格，定向增发不超过17 .91亿股，募资不超过55亿元。

　　这批募集资金，将全部用于新湖中宝在上海市普陀区和闸北区的两个棚户区改造项目。

　　瑞银证券8月初的研究报告对此评论，涉及旧城改造和保障房主题的房企股价或反弹。

　　“金地的旧城改造项目接近200万平米，而保利和万科均在300万平米以上。首开则拥有大体量的保障房建设项目，2013年初在建拟建面积约104万平米。我们认为上述公司股价可能在短期内反弹。”

　　“我们认为监管层对开发商再融资的态度是有条件放开，而旧城改造和保障房项目符合政府稳定经济、盘活存量的政策方向，或可获得股权融资或债权融资机会。”

　　报告分析称，本轮房企融资开闸，旨在引导社会资本参与旧城改造和支持保障房建设。

　　而国务院常务会议在今年6月也明确提出，5年内再改造棚户区1000万户，并鼓励和引导民间资本参与改造。

　　多位业内人士在受访中均对《东地产》表示，保障房和旧改将是房地产市场再融资开闸的重要方向。

　　“保障房一定会成为融资开闸先行的领域，因为现在各级政府都十分重视民生，保障房就属于这一块的内容。保障房等在融资上会更加便利。”温州中小企业发展促进会会长周德文明确表示。
 

　　开发商忌扎堆进入

　　保障房等安居工程在融资上的便利，也吸引了很多开发商逐渐投身于这个领域的建设。

　　近年以来，万科、金地、保利、嘉凯城(000918,股吧)等诸多房企都开始涉足保障房和旧改建设。

　　在今年2月份召开的2013年亚布力中国企业家论坛上，万科董事长王石就公开表示过：政策转向保障房建设，这个趋势不会变化。

　　“万科会积极参与各类保障房建设，从公租房到安居型商品房等，万科都有兴趣，保障房项目只要不亏本，万科愿意干。”8月初，万科总裁郁亮在半年报业绩推介会上也如此表态。

　　周德文认为，目前已经有不少房企瞄准了保障房项目，会将更多的目光投向这一块：“因为他们已经认识到房地产市场的暴利时代已经过去，政府为保障房建设设置了合理的利润，他们可以从中获益。”

　　陈耕表示，保障房融资和建设的风险都很小，开发商属于“稳赚”：“比如说保障房私募债融资，是保障房融资的一种新鲜尝试，风险低。民生性的保障房建设，基本上都是由大型国企开发的，运营方面风险也不是很大。而且项目的整体开发成本不是很高，地价也相对便宜。即使是利润比较低的情况下，也肯定会吸引更多的开发商投资这块。”

　　不过，业内人士同时提醒，开发商不能一窝蜂地全去投资保障房。

　　“不一定会大家都来做这块，因为一个城市的保障房数量是有限的，占比还是比较小的。”王珏林同时提醒，房企融资到的资金必须确保全部用于承担保障房的建设，专款专用，。

　　“开发商还是要看是什么企业，有的上市房企在寻找新的业务增长点，有的依然在打造高端住宅市场，每个房企的发展方向是不同的。当然，我觉得倾向于新型城镇化的很多公司比如嘉凯城，应该会更多地转向于这个领域。”高铭补充道。

　　一位不愿透露姓名的房企负责人告诉《东地产》，未来不排除部分房企为了业绩和名声，去承担一些保障房的建设工作。