 编者按：在国家一系列针对楼市宏观调控的举措下，楼市的政策效应已在2011年下半年集中显现。而从国内各大机构报告来看，房价的过高涨幅已经得到有效抑制，但整体并未真正达到太大的降价幅度。跨进2012年，有人用“雾里看花”来形容房地产市场，在这一年里，开发商在降价与回流现金之间徘徊选择，购房者在买与不买之间难以抉择。时至3月，到了每年全国“两会”召开的时间，今年，房地产调控再一次成为专家们热议的话题。 李朴民：利率影响房价是“逻辑陷阱” 发改委副秘书长李朴民在两会期间表示，今年要完善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理购房需求。今年中央调整房价的一个策略改变就是“保刚需”。也就是说，涉及到首套房的，利率要有所照顾。实际上，四大银行已经开始遵循中央的意见对首套房利率进行某些优惠。 完善首套房利率优惠是有背景的。房地产商一直传播一个观点：“房价降，房贷利率上升，降也白降；房价不降，房贷降，其实房价就算降”。很多购房者也发出抱怨，说房价降了10%但购房成本反而增加，因为利息比以前增加许多。另外，银行业在2011年赚取了令人惊骇的高利润，抨击银行之声不绝于耳，给人的感觉是：房价问题，其实同银行的垄断利润有关。 将高房价问题转化成高利率问题，这是一个故意的“逻辑陷阱”，用弗里德曼的话说，是利用某种短期幻觉来设计长期的骗局。例如地产发展商公布的“房价下降，但利率上升，反而增加购房成本”这一观点里，是故意引导大众相信目前的7.05%的5年期以上商业贷款的利率是持久的，但这一假设明显是不合实际的，要知道2008年底的基准利率被调到5.94%，甚至很多人在当时获得7折后4.16%的低利率。只不过随着通胀的狂飙，央行不得不提高基准利率水平。要知道，利率是变量，它随着经济景气的变化而变动。
我们的结论是：利率对首套房而言其实是“中性”的，它不影响购买。原因很简单，首套房是自住的，它对应的按揭周期是20年或者30年，它跟投资投机性的二套三套不同，后者对应的按揭周期只有几年，然后就脱手卖掉。既然首套房对应的是长达20年以上的周期，那么它既会遭遇到高利率阶段，也会遭遇到低利率阶段。我们的判断是，随着未来中国进入一个中速增长时期（贷款需求下降），加上又会实施利率市场化的改革（银行存贷差会缩小），未来房贷基准利率一定会低于目前的7.05%水平。根据我们的测算，长达20年时间跨度的平均利率水平不会超过5.9%，可以视之为一个长期的均衡房贷利率。 我们用5.9%作为20年的总体利率、假设7成按揭，那么很容易得出购房者总的利率支出将是总房价款的46%，即400万的房子总价要在20年支付184万的利息，但如果房价跌到了200万，那么20年将支付92万的利息款。这说明什么？房价是唯一的、真正的核心因素，如果房价降了，长期看总利率支出也会降的，根本不存在房地产商所言“房价降，房贷利率上升，降也白降；房价不降，房贷降，其实房价就算降”这样的鬼话。 如果政府真的想帮助首套房置业的话，那就放弃泛滥的货币政策，将通胀快速遏制住，低通胀就会对应低的利率；尽快推进银行业的利率市场化。相反，歧视性的利率差别一定会带来各种意想不到的寻租和套利。 王珏林：2012年房地产投资增速或在25%左右 在主动调控下，楼市野马逐渐被驯服。两会期间，房地产权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林在上证演播室做视频专访时表示，2012年房地产政策和市场走势颇受外界关注，其中政策走势不会发生变化，而市场走势还比较好。他预计，2012年全国房地产投资不会过于悲观，增速或在25%左右。 针对一些专家认为“2012年房地产投资增长会大幅下降至15%”的推测，王珏林持反对态度。他指出，2012年是一个特殊的年份，既是换届年又是“十二五”的第二年，各地发展干劲很大。“所以2012年房地产还会保持相对稳定的发展态势，投资不会那么悲观，我判断投资增速应该在25%左右。” 王珏林分析指出，目前房价仅仅是涨幅趋缓，并不是消费能力不足，截至去年年底居民储蓄存款35万亿元。这部分资金释放出来很大一部分会进入市场，这样会抬高房价。“所以这种担心还是存在的，需要持续调控不放松。现在市场还比较好，要想把这个市场保持住，房地产调控政策就必须执行。”王珏林说。 他表示，中央政府早已明确坚持调控的决心，如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴，不排除有关部门会进一步出台文件，再度强化各地房地产调控政策的执行力度。他还强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，两会后也不会松动。在他看来，在部分地方“微调”被叫停后，应该不会再有其他地方做出“小动作”。 贾康：推行房产税最大障碍在于既得利益阻挠 “推行房产税的最大障碍在于既得利益者的阻挠。”接受中新社记者采访时，全国政协委员、中国财政部财政科学研究所所长贾康的回答可以用“不假思索”形容。 中国总理温家宝5日向十一届全国人大五次会议作政府工作报告时透露，今年将加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。此间分析认为，信息采集系统的不完善将成为房产税在技术层面上的主要障碍。 贾康则认为，除了既得利益者的阻挠，“房产税在技术层面不存在硬障碍。” 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。舆论认为，在地方政府对土地财政高度依赖的背景下，房产税或成为房地产市场调控的利器。 对此，贾康表示赞同。他认为，房产税的方向是正确的，在这一方向指引下，先进行试点，然后在总结方案的基础上逐步完善、推广。“这符合邓小平理论的精髓，就是不争论，大胆去试。”他笑称。 2011年1月，上海重庆两市宣布开始“试水”房产税。一年多过去了，贾康评价：“两个试点城市都有它的亮点。” 对于舆论有关试点城市房产税实际税收额过低的报道，贾康认为，最重要的是先建制度框架。在此框架下，收入在逻辑上是可以预期的，“只要运转起来，房产税的创收能力慢慢就能体现出来。” 对于有记者提出的北京何时推行房产税的提问，贾康坦陈，这“从逻辑上说较有困难”，因为北京地皮上不仅有许多中央机关，而且据披露，北京有几十万套小产权房，“如果没有一套相对稳妥的解决方案，将成为非常棘手的问题。” 对于多地仍在持续的房产限购政策，贾康认为，这只是“不得已的过渡性举措”，“我们更推崇治本为上，更多地通过制度建设和经济手段来予以解决。” 吴承业：靠行政调控解决不了楼市问题 “解决楼市问题的根源是改革土地财政政策，让征地价格和拍卖价格挂钩，政府不从中谋利，房价自然就能降下来。”两会期间，全国政协委员、著名数量经济学家、前华侨大学校长吴承业就当前的楼市问题发表看法称，定价征地、高价竞拍的土地财政不仅违背经济学原理和市场规律，更是对农民的剥削和压榨。 他谈到，现在房价畸形高企，社会上有声音将房地产商说成是妖魔鬼怪唯利是图，这是不合理的。“什么是最大的内需，其实还是房子问题。”吴承业说，世界上没有几个国家是像中国这样的，政府定价征收农民的地，但拿来后却去搞竞价拍卖。“一块地你几百万拿来，却拍出上千万出售，中间的差价就归给政府。说难听点，这不是投机倒把吗？” 他说，靠行政调控解决不了问题，这种做法完全违反经济规律，违法市场经济，“你地方政府抬高地价导致房价上涨，高到这样要房地产商担责，这是什么道理？”他认为，“解决当前楼市问题的根源是改革土地财政政策，让征地价格和拍卖价格挂钩，政府不从中谋利，房价自然而然就能降下来。”同时加强供给，借鉴发达国家的经验，政府拿纳税人的钱大力兴建公租房，解决不同群体的需要，如此，房价不健康、不合理的局面才能得到彻底改变。 对于保障性住房，吴承业也给予了抨击。他说，保障性住房是一项错误的政策，保障房五年后可以出售实际上诱导了腐败的滋生。“保障房可以卖，就会使得有人走歪门邪道想方设法拿房或是拿几套房，在社会监督缺失的情况下，腐败就来了。”吴承业说，非要建设保障房、经适房，那么这类房子永远不能交易，“他现在经济困难住保障房，等到条件好了、有钱了就把房子退给政府，给有需要的人住，自己去买商品房，这样才既能解决中低收入群体的住房需求，才能达到公平。” 王健林：今年房价会下降10%-20% “我觉得今年房价合理回归幅度大概是10%到20%左右。”10日上午，全国政协常委、大连万达集团董事长王健林就房价相关问题表达了自己的看法。 我觉得房价问题、住房问题从来就不是一个单纯的经济问题，在世界上从古至今、古今中外，住房问题从来就是一个政治、社会和经济的综合问题。1000多年前杜甫就有“安得广厦千万间”的诗句，所以说住房问题从来就是民生问题、社会问题，经济问题。但也要承认房子确实具有居住和投资两个方面的属性。 今年政府工作报告中首次提出了住房价格合理回归，老百姓期待比较大，“说老实话，我对这个提法是有疑虑的。”我认为房价要合理回归，首先，政府层面要界定什么较合理，多大叫合理。比方说，原来叫“抑制房价过快上涨”，我建议把过快去掉，“抑制房价上涨”就是很合理的提法。 现在“合理回归”容易引起一些误读。比方说，现在有几个经济学家，提出房价下降50%左右才叫合理，我觉得这完全就不是真实的学者态度，完全就是哗众取宠，讨好群众。因为现在供应的房子至少是两年前拿到土地的，两年前的土地成本，建筑材料，利润有多少呢？2010年房地产上市企业的综合年报显示加权平均毛利率不到25%，净利率大概就是10%左右，万科这么优秀的企业只有9%点几。 所以我觉得房价合理回归，可能最多也就是回归到“房企一分钱不赚”，“合理回归”如果政府层面没有准确地解读，会引起市场混乱。 我个人认为，2011年全国平均房价实际上在大城市，特别是上海北京这些城市已经平均下降10%左右，我觉得今年一个合理回归幅度大概就是10%到20%左右。 今年的房地产形势应该是前抑后扬，前紧后松，上半年日子难过，下半年日子会好过一点。好过是说过得去，并不是好日子。因为什么原因呢？房地产市场从来就是有一个规律，就是他跟经济发展的趋势基本上是背驰的，经济上好的时候房地产市场日子一般都比较难过，经济比较差的时候房地产商日子相对好过。 |