本报记者李文龙本报见习记者张末冬国家统计局公布的数据显示，6月份70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有55个，上涨的只有8个。业内人士分析认为，绝大多数城市房价环比下跌预示着全国房价已经进入普降通道，这既是成交降温的体现，也表明买卖双方的博弈进入了新阶段，市场逐渐从卖方市场向买方市场过渡。

　　楼市调控长效机制发挥效力

　　 “6月份多数城市房价跌幅扩大，进一步加剧了购房者的看跌情绪。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，因为信贷环境没有根本性改变，加之楼市降温具有一定的惯性，下半年楼市仍不容乐观。

　　去年以来，随着全面深化改革顶层设计的出台，我国楼市调控也正走出“头痛医头、脚痛医脚”的老路，把房地产市场置于转变经济发展方式的大系统中，户籍制度改革、优化国土布局、新型城镇化等顶层设计的逐渐落地，均对住房供需的区域结构产生了影响，从而缓解了各城市间的分化，同时不动产统一登记又对存量市场产生了预期，二手房交易趋于活跃，使得存量资源得到一定程度盘活，相当于增加了市场供给。

　　今年以来，政府高层屡屡释放出建立楼市调控长效机制的信号，并正式宣布启动不动产统一登记工作，这将为完善楼市基础制度建设、实现精准调控提供数据信息基础，从而使得住房资源分配更加优化。长远来看，新型城镇化仍然为房地产市场提供了长期繁荣的动力，但随着产业结构调整、就业和公共服务资源的均衡配置，一些房价过高、上涨过快的城市将出现一定程度的理性回调。

　　投资下滑凸显楼市明显降温

　　 房价回调仅仅是楼市降温的一个折射，房地产开发投资的高位回落，则反映出许多开发商对后市的判断。根据统计局数据，2014年1至6月份，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比一季度回落2.7个百分点。

　　“房地产开发投资是城市经济发展的一个温度计。从同比增幅的绝对量看，相比去年还是有一定的热度，这和城市规模扩张等密切挂钩。”严跃进认为，但从这个增幅的运行轨迹看，不断呈收窄态势，说明在市场降温的主基调下，房企的心态逐渐由2014年年初的激进变为谨慎。这将对地方政府有所触动，地方政府未来或督促商业银行加大对楼市信贷层面的支持，以防止房地产市场过于“疲软”。而出现这样的心态与房企“缺钱”因素有关。从整个资金来源的走势看，对开发商而言，今年包括信贷市场在内的金融环境都呈现趋紧态势，房企融资比较困难，不敢过于挥霍资金。而从客户的角度看，今年即便是降价促销，购房者也不一定愿意积极入市。从这个角度讲，保持实力，熬过楼市“寒冬”，是房企的一个策略。

　　厦门证券研究所研究员潘永乐对记者表示，房地产开发投资增速下滑的方向性与全部投资一致，而且幅度更大一些，增速回落比较明显，虽然不少政府松绑了限购政策，对阻止房价下跌预计会起到一定作用，但对房地产开发投资的提升不会有太大影响。

　　涨跌互现将成为楼市常态

　　 长期以来，房地产开发商一直掌握着房地产市场定价权和话语权，且因为住房保值投资功能的存在，使得供求结构发生扭曲，价格反应和调控供需的作用受到抑制，而目前房价的普跌将打破许多人房价只涨不跌的惯性认知。

　　由于预期房地产市场降温会带来土地出让和相关税收的下滑，一些城市对调控再度松绑。财政部公布的数据显示，今年1至6月，房地产营业税、契税同比分别增长6.6%、11.7%，比去年同期增速分别回落39.1个、28.1个百分点。不过，许多专家判断，虽然“救市”会在一定程度上刺激成交，但不会改变房价继续调整的大势，有涨有跌、涨跌互现，将成为楼市常态。

　　因为，目前房价下跌既是有效购买力逐渐减弱的结果，又意味着很多城市房价仍与普通购房者的支付能力不匹配。事实上，在温州、鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等城市，房价在前几年早已出现了深幅调整，在一些三四线城市，在房地产开发“大干快上”的同时，购买力后劲不足的“疲态”也在显现。

　　而房价有涨有跌，本来就是市场经济的正常现象，在把投资投机性需求挡在市场大门外后，房价的市场价格信号作用正在增强，价格机制重新发挥出作用，市场将在动态调整中找到平衡点，这有利于楼市运行机制的转型。